DPE - DÉCRYPTER ET COMPRENDRE LES NOUVEAUTÉS 2024

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Bien décrypter son DPE

Rendu obligatoire pour toute vente de logement ancien en 2006, le Diagnostic de Performances Energétiques (DPE) fait de plus en plus parler de lui. Il devient même l’un des critères les plus importants pour les acheteurs, aujourd’hui classé en 4ème position des informations les plus recherchées dans les annonces[1]. Mais l’importance donnée à ce diagnostic est-elle justifiée ? Comment impacte-t-il réellement nos acquisitions immobilières ? quelles sont les nouveautés depuis le 1er juillet 2024 ?
Evasion immobilier vous apporte les réponses selon les différents cas de figure.

Comprendre le calcul

Le classement d’un logement par le DPE, cette fameuse lettre qui ressort en couleur dans les annonces, dépend d’un ensemble de critères. On trouve entre autres : le mode de chauffage, la qualité de l’isolation (murs, sols et toiture), le mode de production d’eau chaude, les huisseries, la ventilation du logement, la climatisation, la surface du logement, etc.
Le logiciel du diagnostiqueur se sert de ces différents critères pour estimer l’énergie qu’il faut consommer pour pouvoir utiliser de façon « normale » le logement, et en déduit le coût moyen des factures, ainsi que les émissions de gaz à effet de serre du logement.

Les chiffres mentionnés dans le DPE, notamment le montant estimé des factures, est donc très approximatif, car il dépendra bien entendu de vos habitudes de vie. Ainsi, que vous soyez une famille de deux ou de quatre, que vous chauffiez votre logement à 18°C ou à 24°C, que vous preniez des douches de 5 minutes ou d’une demie heure…tout cela déterminera le montant de vos factures.

Pour bien décrypter votre DPE, il faut donc regarder au-delà de la lettre du classement, et bien prendre en compte votre situation personnelle.
 
Regarder au-delà de la lettre

Quel que soit votre profil, il est intéressant d’étudier le DPE du logement que vous projetez d’acheter, car il donne de précieuses indications sur les prestations du logement. Mais il est indispensable de regarder au-delà de la lettre qui apparait en première page !

En effet, le DPE est un document d’une dizaine de pages, dans lequel vous trouverez notamment un descriptif détaillé du logement (surface, date de construction de l’immeuble, type de chauffage, type et épaisseur de l’isolation, type et qualité des huisseries, mode de production d’eau chaude, année de la chaudière, etc.). Vous y trouverez également un schéma récapitulatif des principales déperditions, qui justifie le classement de la lettre et permet en un coup d’œil de voir les postes d’amélioration possibles. Enfin, des travaux possibles pour améliorer les performances du logement sont proposés.
 
Attention toutefois : les améliorations proposées permettent généralement d’améliorer la lettre du DPE, mais ne sont pas toujours pertinentes par rapport à VOS objectifs personnels.
 
Différents impacts pour différents usages

=> Vous souhaitez acheter un bien pour y habiter
Dans ce premier cas de figure, vos objectifs sont probablement d’améliorer votre confort, ou de contrôler le montant de vos factures.
Alors sachez ceci : une mauvaise lettre ne signifie pas automatiquement un manque de confort ou une consommation excessive !
Le DPE a été mis en place par le gouvernement dans le cadre du protocole de Kyoto, avec pour objectif l’amélioration de la performance énergétique des bâtiments, et ainsi la diminution de l’impact environnemental de l’habitat en France. C’est donc, avant toute chose, un outil politique visant à encourager les particuliers à améliorer leurs logements.

Aujourd’hui, le gouvernement souhaite encourager l’utilisation d’appareils électriques, afin de réduire les émissions de gaz à effet de serre du pays (l’électricité française provient principalement de l’énergie nucléaire, qui ne produit pas de gaz à effet de serre), et de ne plus dépendre de produits issus de l’importation (gaz russe par exemple). Ainsi, une excellente chaudière gaz à condensation, relativement économe et performante, sera moins bien classée au titre du DPE qu’un convecteur électrique moins récent. Quand on connait le prix de l’électricité en France aujourd’hui, cela peut paraitre aberrant !

Le manque de fiabilité des calculs du DPE lui est également beaucoup reproché, et c’est la raison pour laquelle il a subi de nombreuses réformes ces dernières années. J’ai eu l’occasion d’échanger sur ce manque de fiabilité avec de nombreux diagnostiqueurs. L’un d’eux m’a donné l’exemple d’un diagnostic qu’il avait réalisé quelques jours plus tôt : chalet presque neuf (2017), aux normes les plus récentes, avec une excellente isolation, double vitrage avec des huisseries en bois neuves, pompe à chaleur, ballon d’eau chaude thermodynamique…et un classement en F au titre du DPE. Dans ce cas précis, la petite taille du chalet (80m² habitables) et la surface importante des vitrages en proportion de cette surface habitable lui étaient préjudiciables.

Comment expliquer ce classement au propriétaire d’un chalet énergétiquement très performant ?

Des exemples comme celui-ci, on en trouve des milliers d’autres, et il y a fort à parier que le calcul du DPE va être à nouveau modifié pour corriger ces anomalies. D’ailleurs, un nouveau décret entrera en application à compter du 1er juillet 2024, visant à corriger le calcul pour les appartements de moins de 40m² qui étaient systémiquement mal classés. Un simulateur permet dès aujourd’hui de calculer la future lettre de votre petit logement.

Si vous souhaitez acheter pour vous, ne vous limitez donc pas à regarder la lettre du diagnostic, mais vérifiez plutôt que les installations sont adaptées à vos habitudes de vie. Si vous n’êtes pas sûrs de pouvoir en juger par vous-mêmes, faites-vous accompagner par un professionnel de l’immobilier : c’est aussi notre rôle de vous conseiller à ce sujet.
 
=> Vous achetez un bien pour le mettre en location
Ici, il faut distinguer deux cas de figure : avez-vous pour intention de faire de la location saisonnière (type AirBnB), ou de la location à l’année ? En effet, à l’heure actuelle, le DPE n’apporte de contraintes que pour la location de logements à l’année. Vous pouvez donc tout à fait louer un logement classé en F ou G sur AirBnB.

En revanche, si vous souhaitez louer votre logement en bail meublé (1 an) ou non meublé (3 ans), vous devez faire attention à la consommation d’énergie mentionnée dans le DPE, car les logements trop énergivores sont classés comme logements indécents, et interdits à la location.

Depuis le 1er janvier 2023, un logement est qualifié d'énergétiquement décent lorsque sa consommation d'énergie, exprimée en énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an, est inférieure à 450 kWh/m2.

Pour être qualifié de « décent » et pouvoir être mis en location, un logement doit :

-             à partir du 1er janvier 2025, avoir au moins la classe F du DPE
-             à partir du 1er janvier 2028, avoir au moins la classe E du DPE
-             à partir du 1er janvier 2034, avoir au moins la classe D du DPE[2]

Cela veut-il dire qu’il ne faut pas visiter de biens dont le classement énergétique est mauvais au titre du DPE ?
Absolument pas ! En effet, très souvent, de petits travaux peu coûteux permettent de remonter d’une voire deux lettres. Je vous donne ce second exemple : nous avons eu à la vente il y a quelques mois un studio de 17m², classé en F par le DPE.

Afin de mieux conseiller nos clients, nous avons demandé une simulation au diagnostiqueur : pour remonter de deux lettres, il suffisait de remplacer le ballon d’eau chaude, qui avait un volume bien trop important par rapport à la surface du logement. Quand on sait que l’on trouve des cumulus pour moins de 200€, il est dommage de se priver d’un tel investissement juste pour cette raison ! Nous avons d’ailleurs finalement convaincu les vendeurs de remplacer eux-mêmes le cumulus avant la vente, et les acquéreurs n’ont donc eu aucuns travaux à faire pour pouvoir louer le bien !
 
=> Vous achetez un bien pour le rénover et le revendre ensuite
Votre objectif est ici de valoriser au maximum votre patrimoine, afin de réaliser une plus-value importante. Une rénovation énergétique peut donc être une excellente façon d’améliorer le DPE, et ainsi de revendre le logement plus cher que vous ne l’avez acheté.
Attention cependant lorsque vous étudiez un DPE en vue d’une acquisition : il faut bien prendre en compte que certains travaux ne dépendront pas de vous. Si vous achetez un bien en copropriété et que la seule façon d’améliorer les performances énergétiques du logement est une isolation par l’extérieur, il faudra l’accord des autres copropriétaires pour pouvoir réaliser les travaux. Si vous achetez une maison individuelle et que vous souhaitez installer une pompe à chaleur, ou changer les vitrages, il vous faudra peut-être une autorisation d’urbanisme, voire de l’architecte des bâtiments de France si le logement est classé.
 
Il existe de nombreuses autres raisons d’acheter un logement, et autant de points sur lesquels vous devez être vigilants par rapport au DPE et à votre situation personnelle. Vous l’aurez compris, pour vous y retrouver, le meilleur moyen est d’être correctement accompagné dans votre projet.

DPE et petites surfaces : ce qui a changé au 1er Juillet 2024

Un problème de biais de calcul dans le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) pénalise les petits logements. Depuis la réforme de juillet 2021, ces logements sont souvent classés F ou G, principalement en raison de la consommation d'eau chaude sanitaire rapportée à la surface du logement. Cela affecte surtout les logements de moins de 40 m², dont plus de 27% sont considérés comme des passoires thermiques.
Pour corriger ce biais, le gouvernement prévoit d'appliquer un coefficient de pondération sur la production d'eau chaude sanitaire pour ces logements, sans changer la méthode de calcul du DPE.
Ce correctif permet à environ 140 000 petits logements de sortir de la catégorie des passoires thermiques.
Cette correction est importante car la loi Climat et Résilience interdit la location des logements classés G+ à partir de janvier 2023, et progressivement des logements classés G, F et E jusqu'en 2034.
En modifiant leur classification énergétique, les propriétaires peuvent retarder ces interdictions.
Un simulateur en ligne permet de vérifier si un logement changera de classe énergétique après application du correctif, une nouvelle attestation de DPE pourra être téléchargée gratuitement sur le site de l'Ademe.
Il suffit de rentrer les 13 caractères du DPE sur le site de l’Observatoire DPE-Audit de l’Ademe.

Et pour conclure...

Le DPE est un très bon outil pour approfondir votre connaissance d’un logement avant un achat immobilier. Il ne faut cependant pas se limiter à la lecture de la lettre, ni d’ailleurs à l’étude de ce seul document pour se positionner sur un bien. D’autres diagnostics et de nombreux autres critères doivent entrer en compte dans votre prise de décision (emplacement, surface, extérieur, stationnement, annexes, etc.).
Vous avez un projet d’achat ou de vente et vous avez besoin de conseils ? Appelez-nous !
 
Calliopé Lemattre / Sandra Cortès - ©Evasion Immobilier - juillet 2024

[1] Etude Ifop pour Optihome (mai 2023) – Comportements d’achat et de vente de biens immobiliers
[2] https://www.service-public.fr/particuliers/actualites/A14608


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