Régime de faveur pour une opération d'achat / revente : une précision

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Régime de faveur pour une opération d'achat / revente

Selon un texte fiscal, les acquisitions d'immeubles, de fonds de commerce ainsi que d'actions ou parts de sociétés immobilières réalisées par des personnes assujetties à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) sont exonérées des droits et taxes de mutation normalement dus quand l'acquéreur prend l'engagement de revendre dans un délai de cinq ans (CGI, art. 1115 cliquer ici).

En cas d'acquisitions successives par des personnes assujetties à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA), le délai imparti au premier acquéreur s'impose à chacune de ces personnes.

Certaines ventes d'immeubles supportent un droit d'enregistrement ou une taxe de publicité foncière au taux réduit, avec un taux global d'imposition de 0,71498 % en principe (cliquer ici).
Selon la doctrine fiscale, la déchéance du régime de faveur est encourue du seul fait que les biens acquis n'ont pas été revendus dans le délai de cinq ans (BOI-ENR-DMTOI-10-50 n°70). Ainsi, lorsqu'à l'échéance du délai de cinq ans, l'engagement de revendre n'est pas respecté, l'acquéreur est redevable des droits dont il a été dispensé, liquidés d'après les tarifs en vigueur au jour de l'acquisition du bien en cause, ainsi que du complément de frais d'assiette, de recouvrement, de dégrèvement et de non valeur qui en résultent (CGI, art. 1840 G ter cliquer ici).

Dans une affaire, un litige a opposé une société à l'administration fiscale concernant la mise en œuvre du régime de faveur prévu par l'article 1115 du Code général des impôts.

En l'espèce, une société X avait acheté en juin 2011 la totalité des parts d'une société à prépondérance immobilière (une SARL), en se plaçant sous le régime de faveur. En septembre 2011, la SARL avait cédé l'immeuble constituant son seul patrimoine immobilier. En décembre 2013, l'administration fiscale, considérant que la SARL avait, en raison de cette cession, perdu sa nature de société à prépondérance immobilière, avait notifié à la société Y une proposition de rectification prononçant la déchéance du régime de faveur dont elle avait bénéficié.

La société X a contesté les rappels de droits d'enregistrement réclamés, et les pénalités et intérêts de retard afférents. La société a soutenu que la cession, pendant la période intercalaire, d'un immeuble détenu par une société à prépondérance immobilière dont les titres font l'objet d'un engagement de revente ne revêt pas un effet définitif justifiant la déchéance prématurée du régime de l'article 1115 du Code général des impôts, dès lors qu'avant l'expiration du délai légal, elle procède à l'acquisition d'un bien immobilier et demeure une société à prépondérance immobilière.

Appelée à se prononcer, la Cour de cassation vient d'écarter cette argumentation et de donner raison à l'administration fiscale, pour les motifs suivants.

Le bénéfice du régime de faveur institué par l'article 1115 du Code général des impôts «suppose la conservation du caractère immobilier du bien concerné entre son acquisition et sa revente»

L'administration fiscale n'est pas tenue d'attendre l'expiration du délai de cinq ans pour constater la déchéance du régime de faveur, fondée sur un autre motif que le non-respect du délai imparti pour revendre.

En l'espèce, en cédant le seul bien immobilier de son patrimoine, la SARL avait fait perdre à ses parts sociales leur nature immobilière, et la société X ne pouvait dès lors plus prétendre au bénéfice du régime de faveur institué par l'article 1115 du Code général des impôts (cass. com. 24.11.2021 n°19-17281).
La décision invite les opérateurs (marchands de bien...) à faire le nécessaire pour conserver la nature immobilière du bien de l’acquisition à la revente.

Pour consulter
Notons que, pour les reventes consistant en des ventes par lots déclenchant le droit de préemption reconnu aux locataires par l'article 10 de la loi n°75-1351 du 31 décembre 1975 (cliquer ici), ou par l'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (cliquer ici), le délai prévu pour l'application de l'engagement de revendre est ramené à deux ans.

Références
  • Cour de cassation, Chambre commerciale financière et économique, 24 novembre 2021 n°19-17281
  • Site internet de la Cour de cassation
Le bénéfice du régime de faveur suppose la conservation du caractère immobilier du bien entre son achat et sa revente. Le fisc n'est pas tenu d'attendre l'expiration du délai de 5 ans pour constater la déchéance du régime de faveur, fondée sur un autre motif que le non-respect du délai imparti pour revendre.

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