Garantie des vices cachés en vente immobilière

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Garantie des vices cachés en
vente immobilière

La Cour de cassation a rendu récemment un important arrêt concernant l'action reconnue à l'acquéreur d'un bien immobilier (ou un sous-acquéreur), en matière de garantie des vices cachés.
Enseignement de la décision.

Tout vendeur d'un bien immobilier est tenu d’une garantie «à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus» (C. civ. art. 1641 et s.- cliquer ici).

Au titre de cette garantie légale, appelée garantie de vices cachés, et sauf à ce qu’une clause exonératoire ou limitative de garantie puisse être à bon droit opposée, un (sous-)acquéreur dispose en justice d’une action rédhibitoire (en résolution), et/ou estimatoire (diminution du prix) et/ou indemnitaire.

Comme rappelé dans le cadre d'un prochain conseil (A&C Immobilier 17ème année n°19 p.5), l'action en garantie des vices cachés doit être engagée dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice (C. civ. art. 1648). Le délai de deux ans peut être interrompu par son assignation en référé-expertise (C. civil, art. 2241), et est suspendu lorsque le juge fait droit à la demande d’expertise (C. civ. art. 2239). Le délai recommence à courir à la date du dépôt du rapport de l’expert judiciaire (cass. civ. 1ère, 20.10.2021, n°20-15070).

La Cour de cassation a été appelée à se prononcer, le 6 décembre 2021, sur le délai de la prescription extinctive applicable pour l'action en garantie des vices cachés.
Suivant un principe inédit sous cette forme, la Cour de cassation considère au vu de l'article 2224 du Code civil (cliquer ici) que «l'encadrement dans le temps de l'action en garantie des vices cachés ne peut être assuré, comme en principe pour toute action personnelle ou mobilière», que par l'article 2232 du Code civil (cliquer ici), texte «qui édicte un délai butoir de vingt ans à compter de la naissance du droit».

Pour la Cour de cassation, le «droit à la garantie des vices cachés découlant de la vente, l'action en garantie des vices cachés doit donc être exercée dans les deux ans de la découverte du vice, sans pouvoir dépasser un délai de vingt ans à compter du jour de la vente» (Cass. civ. 3ème 08.12.2021 n°20-21439 - déjà, dans le même esprit: cass. civ. 3ème 01.10.2020 n°19-16986: cliquer ici).
  • Pour consulter l'arrêt du 8 décembre 2021 : cliquer ici 
Références
  • Cour de cassation 3ème chambre civile 8 décembre 2021 n°20-21439
  • Site internet de la Cour de cassation 
L'action en garantie des vices cachés doit être exercée dans les deux ans de la découverte du vice, sans pouvoir dépasser un délai de vingt ans à compter du jour de la vente.

Source Alertes & Conseils (13-12-2021)

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