Plus value immobilière : les éxonérations

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Plus value immobilière, les éxonérations

Le Conseil d’État s’est à nouveau prononcé, le 12 octobre 2021, sur le dispositif fiscal qui permet une exonération d’impôt sur le revenu de la plus-value réalisée pour la première vente d’un logement, autre que la résidence principale.
Et cela donne quoi ?

Comme rappelé dans un récent conseil (A&C Immobilier, 17ème année n°11 p.2), un dispositif fiscal permet de bénéficier d'une exonération d'impôt sur le revenu pour des plus-values résultant de la première cession d'un logement autre que la résidence principale (CGI, art. 150 U II 1°bis - cliquer ici).

Précisément, le texte prévoit une exonération au titre de la première cession d'un logement, y compris ses dépendances immédiates et nécessaires si leur cession est simultanée à celle dudit logement, autre que la résidence principale, lorsque le cédant n'a pas été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession. L'exonération est applicable à la fraction du prix de cession que le cédant remploie, dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, à l'acquisition ou la construction d'un logement qu'il affecte, dès son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure, à son habitation principale.

Dans une affaire, un contribuable a contesté, dans le cadre de la procédure dite QPC, l'interprétation de la doctrine de l'administration fiscale, laquelle considère que «la détention d’un droit démembré ou d’un droit indivis sur un immeuble d’habitation affecté à la résidence principale du cédant est de nature à priver le contribuable du bénéfice de l’exonération» (BOI-RFPI-PVI-10-40-30 n°40 - cliquer ici).

Le contribuable a soutenu que ces règles méconnaitraient les principes d'égalité devant la loi et d'égalité devant les charges publiques, en tant qu'elles excluent du bénéfice de l'exonération de la plus-value réalisée au titre de la première cession d'un immeuble à usage d'habitation autre que la résidence principale les contribuables qui ont détenu un usufruit sur leur résidence principale au cours des quatre années précédant cette cession.
Le Conseil d'Etat vient de juger que la question QPC soulevée, qui n'est pas nouvelle, ne présente pas de caractère sérieux et n'a donc pas à être renvoyée au Conseil constitutionnel(CE 12.10.2021 n°454641).

Pour le Conseil d'Etat, en «subordonnant l'octroi d'une exonération d'impôt sur le revenu des plus-values réalisées par les personnes physiques lors de la première cession d'un logement autre que la résidence principale, en vue d'un remploi dans les vingt-quatre mois à l'acquisition ou la construction de son habitation principale, à la condition que le cédant n'ait pas été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession, le législateur a entendu favoriser l'investissement dans l'acquisition d'une résidence principale et en réserver le bénéfice aux contribuables qui ne détiennent aucun droit réel immobilier sur le bien qu'ils ont élu pour domicile».

Pour le Conseil d'Etat, en réservant «le bénéfice de l'exonération d'impôt sur le revenu des plus-values réalisées par les personnes physiques lors de la première cession d'un logement autre que la résidence principale aux contribuables qui n'ont détenu aucun droit réel sur cette résidence, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession, le législateur, qui s'est fixé comme objectif de favoriser l'accès à la propriété de la résidence principale, s'est fondé sur un critère objectif et rationnel au regard du but poursuivi. S'il en résulte une différence de traitement entre les contribuables qui, notamment, ont été titulaires, temporairement ou non, d'un usufruit sur leur résidence principale au cours de la période de référence et ceux qui l'ont occupée au cours de cette même période en vertu d'un contrat de location, celle-ci est justifiée par une différence de situation en rapport direct avec l'objet de la loi».
  • Pour consulter l'arrêt du 12 octobre 2021 : cliquer ici
  • La décision rendue le 15 juillet 2021 (CE 15.07.2021 n°453490), évoquée dans notre actualité du 29 juillet 2021 et le conseil précité, est ainsi confirmée.
  • Références
  • Conseil d'État, 8ème chambre, 12 octobre 2021, n°454641
  • Conseil d'État, 8ème - 3ème chambres réunies, 15 juillet 2021, n°453490

Il est confirmé que sont excluent du bénéfice de l'exonération de la plus-value, réalisée au titre de la cession d'un immeuble d'habitation autre que la résidence principale, les contribuables qui ont détenu un usufruit sur leur résidence principale au cours des quatre années précédant cette cession.

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